القانون المدني المصري : قانون رقــم 4 لسنة 1996 — بتاريخ 30 / 1 / 1996

بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها

 القانون المدني المصري : قانون  رقــم 4  لسنة  1996  —   بتاريخ 30 / 1 / 1996

محامي مشهور في القضايا المدني اشهر محامي مدني في الشرقية اقوي مكت استشارات قانونية في الشرقية 

مكتب الاستاذ :صبري عبد العزيز اسماعيل المحامي .

بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

المادة () : قرر مجلس الشعب القانون الآتي نصه، وقد أصدرناه:

المادة () : القانون رقم 4 لسنة 1996 تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة شئون الدستورية والتشريعية عن مشروع قانون بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها والاقتراح بمشروع قانون المقدم من السيد العضو عبد المنعم العليمي بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر في الأماكن المؤجرة أحال الأستاذ الدكتور رئيس المجلس في 25 من يناير سنة 1996، إلى لجنة مشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية، مشروع قانون بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها والاقتراح بمشروع قانون المقدم من السيد العضو عبد المنعم العليمي بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر في الأماكن المؤجرة. فعقدت اللجنة اجتماعين لنظره في 27 من يناير سنة 1996 حضرهما السادة: 1- السيد المهندس/ وصفي عبد الله مباشر وكيل أول وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية. 
2- السيد الأستاذ/ مصطفى بكري غازي وكيل أول وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية. نظرت اللجنة المشتركة مشروع القانون ومذكرته الإيضاحية، واستعادت نظر القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات والقانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن تخفيض إيجار المساكن والقانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. كما اطلعت اللجنة على النصوص الخاصة بعقد الإيجار الواردة في الباب الثاني من القانون المدني في المواد من 558 إلى 618. كما نظرت اللجنة الاقتراح بمشروع قانون المقدم من السيد العضو عبد المنعم العليمي ومذكرته الإيضاحية فتبين لها أن هذا الاقتراح بمشروع قانون يتفق من حيث المبدأ مع مشروع القانون المقدم من الحكومة، وإعمالاً لحكم المادة 166 من اللائحة الداخلية للمجلس فقد اعتبرت اللجنة مشروع القانون المقدم من الحكومة أساساً لدراستها. كما استعادت اللجنة نظر الكثير من شكاوى المواطنين الواردة إليها بشأن طلب إعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وكذلك اتجاهات الرأي العام حول تنظيم العلاقة ومن بينها آراء ممثلي المجالس الشعبية المحلية والأحزاب السياسية وجمعية رجال الأعمال وتبين لها ما يلي: أجمعت كل الآراء التي استمعت إليها اللجنة من خلال جلسات الاستماع التي سبق أن عقدتها مع ممثلي الهيئات المشار إليها أن العلاقة بين المالك والمستأجر، تحتاج إلى كثير بما يشجع على الاستثمار في مجال الإسكان لبناء المزيد من الوحدات السكنية بهدف إيجاد المسكن الملائم للمواطنين. وفي سبيل تحقيق هذا الهدف أعدت الحكومة مشروع القانون المعروض لتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر وجعلها خاضعة للقانون المدني باعتباره الشريعة العامة لقوانين الإيجار. وتورد اللجنة تقريرها فيما يلي: 
1- لما كان المسكن يشكل ضرورة اقتصادية واجتماعية وعنصراً مهماً لخلق مجتمع متضامن، ومناخ اجتماعي سليم يتسم بالاستقرار ويوفر الظروف الملائمة للإنتاج لذلك تعمل الدولة جاهدة لتوفير المسكن الملائم لا تقتصر على جهاز دون آخر بل ينبغي أن تتضافر لتحقيقه كافة جهود المجتمع بمختلف قطاعاته وأجهزته عامة كانت أم خاصة.
 2- ونظراً لأن مشكلة الإسكان ترتبط ارتباطاً وثيقاً بكافة المجالات السياسية والاقتصادية والاجتماعية فإن الجهود يجب أن تبذل لدراسة التشريعات المنظمة للبناء والإسكان والأراضي وجميع التشريعات المتعلقة بها والمتصلة بهدف إزالة المعوقات التي تحول دون إقبال القطاع الخاص على استثمار أمواله في مجال البناء والإسكان وتوفير الأراضي اللازمة للبناء وغيرها من احتياجاته الضرورية، ومن ثم فإنه يجب إلغاء الكثير من القوانين والقرارات التي تحول دون تحقيق هذا الهدف وتقف عقبة في سبيل تحقيق الميل الطبيعي لدى المواطن المصري نحو البناء وتملك العقارات، بما يسهم إسهاماً فعالاً في مواجهة مشكلة الإسكان، وذلك كله دون المساس بحقوق المواطنين واستقرار معيشتهم. 
3- الأحكام الواردة في مشروع القانون.
 (أ‌) نصت المادة الأولى من مشروع القانون على أنه لا تسري قوانين الإسكان المعمول بها حالياً وهي القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها، وتلك التي انتهت عقود إيجارها قبل صدور هذا القانون أو تنتهي بعد صدوره لأي سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
 (ب‌) نصت المادة الثانية من مشروع القانون المعروض على سريان أحكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون سواء كانت خالية أو مفروشة وذلك في شأن استغلالها أو التصرف فيها. 
(ج) نصت المادة الثالثة على إلغاء كل نص في أي قانون آخر يتعارض مع أحكام هذا القانون. 
(د) نصت المادة الرابعة على نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية على أن يعمل به اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشره. 
4- أدخلت اللجنة التعديلات الآتية على مشروع القانون المعروض: 
(أ) إعادة صياغة المادة الأولى من مشروع القانون المعروض لأن الصياغة الواردة قد تثير عند التطبيق العملي كثيراً من اللبس والغموض، فضلاً عن عدم انضباط الصياغة التشريعية لها، لذلك اقترحت اللجنة إعادة نص هذه المادة على النحو التالي: "اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون تسري على عقود الإيجار التي تبرم لأغراض السكنى أو لغير ذلك من الأغراض أحكام عقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني. 
(ب) بالنسبة للمادتين الثانية الثالثة فقد رأت اللجنة حذفهما لورود حكمها في المادة الأولى المعدلة من اللجنة. 
(ج) تدارست اللجنة حكم المادة 11 من القانون 133 لسنة 1981 الخاصة بالإعفاءات الضريبية وارتأت استصحاب حكم هذا النص في مشروع القانون المعروض ليكون نصه كالآتي: "فيما عدا المباني من المستوى الفاخر يعفى اعتباراً من أول يناير التالي لتاريخ العمل بهذا القانون مالكو وشاغلو المباني المؤجرة لأغراض السكنى التي أنشئت أو تنشأ اعتباراً من تاريخ العمل بهذا القانون ولا تدخل إيرادات هذه المساكن في وعاء الضريبة الموحدة. ولا يسري حكم الفقرة السابقة على الأماكن المستغلة مفروشة أو فنادق أو بنسيونات". وتشير اللجنة إلى أنه ولئن كان مشروع القانون المعروض يعد خطوة على طريق حل مشكلة الإسكان إلا أن ذلك سيتبعه خطوات أخرى من جانب اللجنة تستهدف إجراء إصلاح تشريعي لكافة قوانين الإسكان المعمول بها حالياً خاصة قانون العلاقة بين المالك والمستأجر في المساكن القديمة، وقانون توجيه وتنظيم أعمال البناء. وهذا وقد اعترض على مشروع القانون المعروض السيد العضو المهندس إبراهيم عماشة – عضو اللجنة – لعدم شمول مشروع القانون للعقود القديمة المخصصة لغير أغراض السكنى، وطلب إثبات ذلك في التقرير. واللجنة المشتركة إذا توافق على مشروع القانون المعروض ترجو المجلس الموقر الموافقة عليه بالصيغة المرفقة.

المادة () : مذكرة إيضاحية لقرار رئيس جمهورية مصر العربية بمشروع قانون بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي تنتهي عقود إيجارها تفاقمت أزمة المساكن بسبب تعاقب النصوص – 

الاستثنائية التي تحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، الأمر الذي أدى إلى حرص المواطنين على الاحتفاظ بوحدات سكنية وإن تغيرت ظروفهم الاجتماعية والاقتصادية أو هاجروا إلى الخارج وأصبحوا في غير حاجة إليها، كما أدى إلى تهافتهم على الحصول على المساكن مع بقائها خالية سنوات طويلة لأولادهم وإن كانوا في سن الطفولة، وعزوف أصحاب هذه المساكن عن تأجيرها لضآلة الأجرة القانونية من جهة، ولتلافي الامتداد القانوني لعقود الإيجار من جهة أخرى، وقد تزايد عدد المساكن المغلقة غير المستغلة إلى حد كبير يفوق التصور، كما أعرض الملاك عن صيانة عقاراتهم المؤجرة التي احتفظ المواطنون فيها بوحدات مغلقة, واتجه المستثمرون إلى البناء بقصد التمليك وأصبح متعذر وإن لم يكن مستحيلاً على المواطنين الحصول على مساكن إلا من خلال التمليك الذي ينوء بعبئه الغالبية العظمى من أفراد الشعب محدودي الدخل. 

وما يقال عن أزمة المساكن ينطبق أيضاً على الأماكن غير السكنية التي تحكمها قوانين إيجار الأماكن كالمحال وغيرها. ولا شك أن دوام هذا الحال له آثار سيئة تنعكس على الإنتاج والاقتصاد القومي والثروة العقارية، وعلى الأسرة والمجتمع ككل. ورغبة في الإسهام في حل المشكلات المذكورة والترغيب في تأجير الوحدات المغلقة، وتشجيعاً للبناء بقصد التأجير الذي يحرص فيه المستثمر على الالتزام بالمواصفات وصيانة العقار مما يؤدي إلى الحفاظ على الثروة العقارية، وتمشياً مع اقتصاد السوق ولعودة العلاقات الطبيعية بين الأفراد وتطبيق قانون العرض والطلب على الأماكن غير المؤجرة فقد أعد مشروع القانون المرافق الذي من المنتظر أن يكون له آثار جانبية ضارة، إذ هو لا يمس أية مصلحة لطرف من الأطراف ولا يتعرض لعقود الإيجار القائمة. وقد نصت المادة الأولى على ألا يسري أحكام قوانين إيجار الأماكن المتعاقبة على ما يلي: 
1- الأماكن التي لم يسبق تأجيرها قبل صدور هذا القانون، ومن ثم فليس لأحد أي حق فيها، يستوي في ذلك الأماكن القائمة أو التي تنشأ بعد ذلك. 
2- الأماكن التي سبق تأجيرها ثم انتهت عقود إيجارها لأي سبب من الأسباب قبل صدور هذا القانون دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها تطبيقاً للفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر التي تنص على أن (لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجة أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك، وفيما عدا هؤلاء من أقارب المستأجر نسباً أو مصاهرة حتى الدرجة الثالثة يشترط لاستمرار عقد الإيجار إقامهم في المسكن مدة سنة على الأقل سابقة على وفاة المستأجر أو تركه العين أو مدة شغله المسكن أيهما أقل، وهذه الأماكن أيضاً ليس لأحد أي حق فيها ما دامت أصبحت خالية، سواء بنص في القانون أو بحكم نهائي من القضاء أو بناء على اتفاق. 
3- الأماكن المؤجرة حالياً إذا حدث وانتهت عقود إيجارها لأي سبب من الأسباب بعد صدور هذا القانون دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها تطبيقاً للفقرة الأولى من المادة 29 آنفة الذكر. وهذه الأماكن بدورها لن يتعلق لأحد أي حق بها حينما تصبح خالية بالفعل. كما نصت المادة الثانية من مشروع القانون على تطبيق أحكام القانون المدني على الأنواع الثلاثة من الأماكن سالفة الذكر، سواء في خصوص تأجيرها خالية أو مفروشة أو في خصوص استغلالها بمعرفة مالكها، أو التصرف فيها بأي نوع من أنواع التصرف. وأخيراً نصت المادة الثالثة من مشروع القانون على إلغاء كل نص في أي قانون آخر يتعارض مع أحكام هذا المشروع. مع عظيم إحترامي".

المادة (1) : لا تسري أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها، ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهي بعده لأي سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقاً للقانون.

المادة (2) : تطبق أحكام القانون المدني في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة، أو في شأن استغلالها أو التصرف فيها.

المادة (3) : يلغى كل نص في أي قانون آخر يتعارض مع أحكام هذا القانون.

المادة (4) : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشره.

 التوقيع :  محمد حسني مبارك - رئيس الجمهورية