قانون الايجار القديم - الرد القانوني علي ادعاء المستاجرين - احكام دستورية

قانون الايجار القديم 

جمعية المضارين من قانون الايجارات القديمة  

الرد على ما يدعيه محامون المستاجرين فى سطور مشفوعا باحكام المحكمه الدستوريه ونصوص الدستور والقانون وسوابق برلمانيه.

اولا :احكام الدساتير المتعاقبه كفلت حق الملكيه وحمايتها م 33و35 و54 

وحكم المحكمه الدستوريه بجلسه 5/5/2018بعدم دستوريه م 18 من القانون رقم 136لسنه 1981 بعدم امتداد عقد الايجار لمدداخرى خير دليل 
**حكم اخر للمحكمه الدستوريه فى حمايه الملكيه الخاصه وعدم تدخل المشرع فى التعدى عليها
( على ان الحمايه التى فرضها الدستور للملكيه الخاصه تمتد الى كل اشكالها وتقيم توازنًا دقيقًا بين الحقوق المتفرعة عنها والقيود التى يجوز فرضها عليها، 
فلا ترهق هذه القيود تلك الحقوق بما ينال من محتواها أو يقلص دائرتها، لتغدو الملكية فى واقعها شكلاً مجردًا من المضمون ، 
فلا تخلص لصاحبها, ولا يعود عليه مما يرجوه منها انصافًا, بل تثقلها تلك القيود لتنوء بها, مما يخرجها عن دورها وهو ما يعنى أن الأموال بوجه عام ينبغى أن توفر لها من الحماية ما يعينها على أداء دورها، ويكفل اجتناء ثمارها ومنتجاتها وملحقاتها، 
وبما يقيها تعرض الأغيار لها سواء بنقضها أو بانتقاصها من أطرافها، 
ولم يعد جائزًا بالتالى أن ينال المشرع من عناصرها، ولا أن يغير من طبيعتها، أو يجردها من لوازمها، ولا أن يفصلها عن بعض أجزائها، أو يدمر أصلها، أو يقيد من مباشرة الحقوق التى تتفرع عنها
الدعوى الدستوريه رقم 126 لسنة 20قضائيه دستوريه جلسة 2-10-1999 منشور بالجريده الرسميه العدد رقم 41 بتاريخ 14-10-1999

**حكم اخر لحمايه الملكيه الخاصه و ان عقود الايجار موقته القضية رقم 177 لسنة 22 قضائية عام 2002 محمكة دستورية عليا

أقرت أن التشريعات الإستثنائية لقوانين إيجار الأماكن أنها تشريعات طابعها التأقيت ولاتمثل حلا دائما 
ويتعين دوما مراجعتها وإعادة النظر فيها سواء بالتعديل أو الإلغاء لإحداث مزيد من التطور الإيجابى 
بإخضاع العلاقة الإيجارية نهائيا للقواعد العامة فى القانون المدنى حيث أن مواجهة أزمة الإسكان 
والحد من غلوائها إقتضى أن تكون التشريعات الإستثنائية الصادرة دفعا لها مترامية فى زمن تطبيقها

ثانيا من الناحيه الشرعيه

فتوى دار الافتاء المصريه الرسميه عام 1996 للمواطن الدكتور خالد عبد الله العصافيرى بان عقد الايجار الغير محدد المده باطلا شرعا

ثالثا نص الماده 802 من قانون المدنى الباب الاول حق الملكيه1-نطاق ووسائل حمايته 
م802 لمالك الشى وحده فى حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه 
نص م 147 فقره 2من القانون المدنى
فسخ العقد بالاراده المنفرده (....ومع ذلك اذا طرات حوادث استثنائيه عامه لم يكن فى الوسعتوقعها وترتب على حدوثها ان تنفيذ الالتزام التعاقدى وان لم يصبح مستحيلا صار مرهقا بحيث يهدد بخساره فادحه جاز للقاضى تبعا للظروف وبعد الموازنهبين مصلحه الطرفين ان يرد الالتزام المرهقالى الحد المعقول ويقع باطلا كل اتفاق يخالف ذلك(تم شرح هذا النص مشفوعا باراء الفقه واحكام محكمه النقض ونشرته بتاريخ 14 يناير 2018 بجروب تدويل الايجار القديم)

رابعا الرد على الخلوات بنص القانون 25و26و77من قانون 49لسنه77

ة 25 :
لا يجوز أن يزيد مقدار التأمين الذي يدفعه المستأجر على ما يعادل أجرة شهرين ويسري هذا الحكم على عقود الإيجار القائمة وقت العمل بهذا القانون وللمستأجر الحق في استرداد الزيادة في قيمة التأمين بخصمها مباشرة من الأجرة مقسطة على سنة أو حتى نهاية العقد أو عند إخلاء العين المؤجرة أيهما أقرب وذلك بغير حاجة إلى الالتجاء إلى القضاء.
اى ان مقدار التامين لا يجاوز اجره شهرين ويتم خصمها
مادة 26 :
لا يجوز للمؤجر مالكاً كان أو مستأجراً بالذات أو بالوساطة اقتضاء أي مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أي مبلغ إضافي خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد.
حذر طلب اى مقابل من خلوات او خلافهكما موضح بالماده
مادة 77 :
يعاقب كل من يخالف حكم المادة 26 من هذا القانون سواء كان مؤجراً أو مستأجراً أو وسيطاً بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر وبغرامة تعادل مثلي المبلغ الذي تقاضاه بالمخالفة لأحكام هذه المادة، ويعفى من العقوبة كل من المستأجر والوسيط إذا أبلغ أو بادر بالاعتراف بالجريمة.
وفي جميع الأحوال يجب الحكم على المخالف بأن يرد إلى صاحب الشأن ما تقاضاه على خلاف أحكام المادة المشار إليها.
عقوبه من يطلب من الملاك خلوات او اى مبالغ اخرى

*** خامسا الرد على ان المالك كان حر فى تحرير العقد وهذا كذب وخطاء قانونى كبير

اليكم الرد اليكم الردل ماده 8 الفقره الثانيه
ولا يجوز إبقاء المساكن المعدة للاستغلال خالية مدة تزيد على أربعة أشهر إذا تقدم لاستئجارها مستأجر بالأجرة القانونية.
ويعتبر في حكم إبقاء المساكن خالية التراخي عمداً عن إعدادها للاستغلال، وفي هذه الحالة يجوز للمحافظ المختص التنبيه على المالك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول لإعداد البناء للاستغلال في المهلة التي يحددها له، فإذا انقضت هذه المهلة دون ذلك كان للمحافظ أن يعهد إلى إحدى الجهات القيام بإعداد البناء للاستغلال على حساب المالك
اى ان المالك يجبر على الايجار كما موضح بالماده

****سادسا الرد على كذب ان الدوله كانت او دعمت المالك عند البناءم3

الدوله تدعم المساكن الشعبيه فقط بنص م 3 اما السكن الفاخر لم تدعمه الدوله مطلقا
مادة 3 :
يحظر على المرخص لهم في إقامة مبان أو أجزاء منها من المستوى الفاخر، الاستفادة من النظم أو الميزات الخاصة بتوزيع أو صرف أو تيسير الحصول على مواد البناء.
اى ان الدعم من الدوله لبناء المساكن الشعبيه اما المستوى الفاخر ليس لها دعم
**هل لم يحصل المستاجر على دعم من المالك طوال هذه المده من الايجار بدفعه قيمه ايجاريه متدنيه ثابته

**** سابعا الرد على ادعاء ان المحكمه الدستوريه تفسر مبادى الشريعه الاسلاميه كما ادعى السيد العسال

اليكم الرد
الرد على الزميل محمود العسال فيما يرا ه بدباجه الدستور ومقدمته بان ا ا
المرجع فى تفسير مبادى الشريعه الاسلاميه هو ما تضمنه مجموع مجموع مجموع احكام المحكمه الدستوريه العليا 
زعما منه على ان فتوى دار الافتاء المصريه ببطلان عقود الاتيجار للتابيد باطل واستند الى ان حكم الدستوريه فى احد احد احد احكام الدعاوى قرر الامتداد
الرد
اولا كما جاء بديباجه الدستور مجموع الاحكام المرجع فى تفسير مبادى الشريعه وليس حكما واحدا 
ثانيا لا يتصور عقلا ان نسترشد باحدى حيثيات حكم وحيد ونترك باقى الحكم لان حيثيات الحكم مرتبطه ببعضها وغير متناقضه حتى لا تبطل الحكم 
ثالثا النص فى الماده الثانيه على ان مبادى الشريعه هى مصدر التشريع وعدم النص على ان تفسيرها مخول لمجموع احكام اللمحكمه الدستوريه هو بمثابه نسخ ما جاء بدباجه الدستور من حق المحكمه بتفسير مبادى الشريعه الاسلاميه 
رابعا نص الماده 7من الدستور بعلى ان الازهر در الشريف ان الازهر هو المرجع الاساسى لعلوم الدين والشون الاسلاميه ويتولى الازهر نشر علوم الدين واللغه العربيه فى مصر والعالم
وعدم ذكر او النص على مجموع احكام المحكمه الدستوريه دليل اخر على نسخ العباره الوارده بدياجه الدستور
خامسا نص الباب الرابع ابتداء من المواد 191حتى 195 على اختصاص المحكمه الدستوريه العليا وليس من ضمنهم اختصاص تفسير مبادى الشريعه الاسلاميه 
اى ان المشرع لم ينص فى الباب الخاص بها على ذلك ولو اراد المشرع ذلك لنص عليه كما نص على اختصاصاتها ال9بالماده 192من الدستور وما يقابلها من قانون المحكمة ذاته رقم 48لسنه 1979المعدل بالقانون رقم 168لسنه 1998 الذى نص على اختصاص المحكمة وهى ذاتها الوارده بالماده 192من الدستور ونص عليها بقانونها بمواده رقم 25و32و33و49و50و51
سادسا الدستور ذاته قد نص على المحكمة الدستوريه وادائها فى مواد اخرى مثل 158الخاصه بتقديم استقاله رئيس الجمهوريه عند غياب مجلس النواب يقدمها للمحكمة الدستوريه
الماده 144 يودى رئيس الجمهوريه اليمين امام الجمعيه العموميه للمحكمه الدستوريه عند غياب مجلس النواب

الخلاصه
لم ينص اى ماده من الدستور او القانون الخاص بالمحكمه على تفسير مبادى الشريعه الاسلاميه من مجموع احكام المحكمه
والاختصاص الوارد على سبيل الحصر جاء بالماده 192 والاستثناء المخول لها عند غياب مجلس النواب وارد بالمواد 144و158من الدستور
اما ما يدعيه ان احكام المحكمه الدستوريه ملزمه للكافه عملا بنص م 195 من الدستور 
الرد 
هذا صحيح ولكن الاحكام التى قضى بعدم دستوريه نص معين فقط ودليل ذلك نشر الحكم بالجريده الرسميه لكى يلغى النص 
اما عند رفض الطعن بعدم الدستوريه فان الحكم لا ينشر وبالتالى ليس له اى الزام

**ثامنا الرد على ادعاء المستاجرين بان مجلس النواب لا يملك تعديل اومناقشه الايجار القديم لتحصين القانون بالحكم الدستورى
الرد الاسانديد القانونيه ان مجلس النواب يملك تعديل والغاء القوانين.....
101و122و123و132 التي تخول وتنظم م سلطات مجلس النواب وهو التشريع واقرار السياسه العامه
والاشخاص الذي لهم حق اقتراح القانون من رئيس الجمهوريه والوزراء
انص الدستور على اختصاصات التشريع لمجلس النواب فى دستور 2014
وهي التشريع واقرار السياسه العامه للدوله كما جاء بنص م101من الدستوروحددت الماده 122و123الاشخاص من الحكومه والذين لهم حق اقتراح القوانين بجانب اعضاء النواب وطريقه اقرار قانون وحق اعتراض رئيس الجمهوريه علي القانون
ا الدستور نص على عدم تحصين اى عمل من رقابه القضاء واختصاص المحكمه الدستوريه بنص الدستور والقانون الخاص بها .ي نص م 192والماده 97 من الدستور الذي نص علي عدم ا تحصين اي اعمل من الرقابه ر والماده 25 و33و49 من قانون المحكمه الدستوريه العلياومابعدها الذي حدد اختصاص المحكمه الدستوريه ولم ينص علي تحصين القوانين بمجرد رفض الدعوي بعدم دستوريتها 
اعمال النص خير من اهماله 
وايضا لا اجتهاد مع وجود نص واذا اراد الشارع التحصين للقوانين لما لم ينص عليه في اختصاصات المحكمه الدستوريه الوارده بالماده 192 من الدستور وخاصه انالدستور افرد لها باب رابع من 191 الي 195
وايضا من م 25 الي 37 و49 من قانون المحكمه ذاته.........

وكذلك الماده 27 وم8 وم33 و36 تهدف الي النظام الاقتصادي يقضي علي الفقر والتكافل الاجتماعي وحمايه الملكيه وتحفيز الدوله للقطاع الخاص لاداء مسوليته في خدمه الاقتصاد الوطني 
ولم ينص القانون او الدستور علي علي اي شيء يمنع حق اعضاء النواب او الحكومه من اقتراخ القوانين او بمعني ادق مشاريع القوانين

**تاسعا سوابق برلمانيه على سلطه مجلس الشعب ومجلس النواب تعديل والغاء قوانين تم الحكم للرد على السيده تهانى الجبالى

1 تم تعديل القوانين بعد الحكم بعدم دستوريه مواد منها......الرد على ما يدعيه ممثلى المستاجرين من تحصين احكام المحكمه الدستوريه العليا....سوابق تشريعيه صادره من مجلس الشعب والمجلس العسكرى ومجلس النواب بشان تعديل نصوص مواد فى قوانين قضى بعدم دستوريتها للرد على من يدعى خلافا للحق ان الاحكام تحص القوانينتعديل القوانين رغم النص على عدم دستوريه المواد منها نص الفقره 2من الماده 29من القانون رقم 49 لسنه 1977بحكم المحكمه الدستوريه فى الدعوى رقم 44لسنه 17 بجلسه22/2/1997
اصدر مجلس الشعب بعدها قانون رقم 6لسنه 1997 بزياده الاجره فى الوحدات الغير سكنيه الادارى لمزاوله نشاط حرفى او مهنى .......................الذى تم انقاص الزياده بالقانون رقم 14لسنه 2001
كمان صدر حكم بعدم دستوريه قانون الضرائب علةى المبيعات 
ثم صدر مجلس النواب قانون القيمه المضافه ع
وكما ان المجلس العسكرى صدر قانون عقب ثورة يناير الخاص بالتخويف والبلطجة الذى قضى بعدم دستوريته عام 2006 بتاريخ 7/5/2006 الا ان المجلس العسكرى اعاده مره اخرى بمشروع قانون رقم 10لسنه 2011بتاريخ 1/4/2011
وكما اا اصدر مجلس النواب تعديل الماده 3و3 مكرر من القانون رقم 162لسنه 1958 الخاص بالطوارى بالقانون رقم 157لسنه 2017 بعد ان قضى بعدم دستوريه نص الماده 3 من ذات القانون من المحكمه بجلسه 2/6/2013
كما قضى بعدم دستوريه الماده 10/1 من قانون التظاهر بجلسه 3/12/2016 ثم اصدر مجلس النواب قانون بتعديل الماده 10من القانون التظاهر رقم 107لسنه 2013 بالقانون رقم 14لسنه 2017
كما اصدر مجلس النواب قانون الخدمه المدنيه الذى يحرم الموظف من استرداد المقابل النقدى لرصيد اجازته على الرغم 
من اصدار المحكمة الدستوريه حكما باحقيه العامل فى قانون العاملين المدنين بالدوله باحقيته فى استرداد المقابل النقدى لرصيد اجازته اى دستوريهاى عدم دستوريه الماده 65من القانون 47الخاص بالعاملين المدنين بالدوله
فضلا على ان الدستور ذاته تم تعديل دستور 71 بمباركه المحكمه الدستوريه تمهيدا لتوريث جمال مبارك ثم تم الغاء دستور 71ثم صدر دستور2012ثم تم الغائه ثم صدر دستور2014 الذى ربما يتم تغير بعض مواده مثل فترة الرئاسه

****عاشرا الرد على استشهاد السيد الجعار بالايه الكريمه التى تحث على الوفاء بالعقود

اليكم الرد
الرد العقود كانت محدده المده بدليل بعد كلمه مشاهره يكتب تجدد لمده اخري او لا يجوز تجديدها
وكلمه مشاهره اى ان العقد مدته هى شهر واحد فقط كما استقر قضاء محكمه النقض د توحيد المبادى فى تفسيرها للعقود الخاضعه بعد عام 1996

***حادى عشر الرد على ادعاء بان المالك منح من الدوله دعم لتاجير ملكهواستشهد بالماده 68 من القانون رقم 49لسنه 77 وهذا باطل يراد به خق

الرد
الباب الرابع
في شأن تمليك العقارات
الفصل الأول
في شأن بعض الأحكام الخاصة بالتمليك
ماده 68
ماده 69
يجب أن يرفق بمستندات طلب الموافقة أو الترخيص بالبناء بيان موقع عليه من المالك أو من ينيبه يبين فيه ما إذا كان البناء كله أو بعضه بقصد التمليك أو التأجير، وإذا صدرت الموافقة أو الترخيص بالبناء على أساس تأجير المبنى كله أو بعضه وجب على الطالب أن يقوم بتأجير عدد من الوحدات لا يقل عن السداد الذي صدرت الموافقة بالترخيص بالبناء على أساسه وذلك دون إخلال بحق المالك في التصرف في العقار كله أو بعضه وفقاً للقواعد العامة.

اى ان نص
هذعه الماده قيد على المالك عدم التصرف بالبيع كاملا فى العقار بعد ان حصل على ترخيص بيع بعض الوحدات وتاجير الاخرى 
اى الالتزام بالترخيص الذى حصل عليه بدليل ان نص الماده جاء فى باب تمليك العقارات فى شان بعض الاحكام الخاصه بالتمليك وليس باب الايجار

مادة 70 :
يحظر على المرخص لهم بإقامة مبان أو أجزاء منها بقصد التمليك الاستفادة من النظم أو الميزات الخاصة بتوزيع أو صرف أو تيسير الحصول على مواد البناء وذلك في حدود ما رخص لهم في إنشائه بقصد التمليك.
ويتولى ملاك هذه المباني بمعرفتهم وعلى نفقتهم استيراد ما يلزم لها من مواد البناء، أو شرائها من المواد المستوردة أو من المواد المنتجة محلياً بالأسعار العالمية. وذلك بعد الوفاء احتياجات الإسكان المخصص للتأجير.

*****ثانى عشر الرد على الادعاء بان المستاجر من حقه ان يحصل على نصف قيمه المكان الموجر واستشهد بالماده 20 من القانون رقم 136لسنه 1981 

الرد شتان بين بيع الجدك وما تردد يا سيد جعار وذلك حيث الفقه والقضاء حدد اماكن معينه بشروط معينه لكى يتم ذلك واستثى الوحدات الاداريه والسكنيه من ذلك اليكم
نص ماده 20 من القانون 136 لسنه 1981 صحيح ولكن لها شروط وضوابط علي سبيل الحصر وليس من بينها الوحدات الاداريه او السكنيه 
ومن استرشد بها اما عن جهل بالقانون او استخفافا بعقول القانونين
اليكم شروط نص م 20
1 ان يكون المكان مصنع او متجر مملوك للمستاجر (الادوات والالات)والماده المكمله لنص م 20 ذكرت علي سبيل الحصر مصنع او متجر فقط علي عقار المملوك للمالك او الموجر وان ينص في عقد الايجار عن عدم التنازل او التاجير من الباطن
2ان يكون هناك ضروره تقضي بالبيع
3 ان يقدم المشتري ضمان كافي
4 الا يلحق المالك اي ضرر محقق 
هذه هي شروط تطبيق نص م 20 الوارده بالماده.......من القانون

**ثالث عشر الرد على ان المستاجر دفع قديما قيمه ايجاريه كبيره

الرد
صدرت فتوى دار الافتاء المصريه عند تغير قيمه النقود من زمنين يحدد قيمتها بوقت شراء الذهب مثال مبلغ 100 عام 1994 يعادل قيمه 4جرام من الذهب اذن تكون قيمه الايجار الحاليه هى ما تعادل 4جرام من الذهب

*****رابع عشر سوال الى كل مسؤل اوضيف 

1لما يتم اضافه ممثلين عن المستاجرين والملاك ولم يتم استضافه فقهاء القانون مثل الدكتور عبد الناصر توفيق العطار و المستشار عزمى البكر هولاء لهم مراجع قانونيه فى قوانين ايجار الاماكن واسباب الاخلاء
2هل المستاجر لم يتم دعمه من المالك طوال هذه الفتره وذلك بسداد قيمه ايجاريه متدنيه 
3ما الفرق بين عقد الايجار وعقد البيع او التمليك سوى التابيد للمنفعه فى البيع والتاقيت فى المنفعه للايحار 
4ما هو تعريف عقد الايجار بالماده 558 مدنى
5ما تفسير الايه الكريمه بسم الله الرحمن الرحيم ولا تاكلوا اموالكم بينكم بالباطل
6هل عند التضخم يحق سداد الاجره بقيمه قوتها الشرائيه للذهب وقت الاجاره بما يعادلها الان
كلمه مشاهره بعدها في العقود كلمه تجدد لمده كذا وهذا دليل انها محدده المده
والمواد الخاصه باجبار المالك علي الايجار م 8 فقره 3
المواد الخاصه بحظر طلب مقدم او خلوات ماده 25 و26

7هل يفضبل مصلحته الشخصيه ام مصلحه مصر وذلك عند الغاء الايجار القديم سوف يدر ويحقق ذلك توفير اموال كبيره من حصيله الضرائب العقاريه تساعد فى المشاريع العملاقه عند تاجير الوحدات بسعر السوق الحالى
8 هل يعقل ان الدوله تنتهج سياسه الغاء الدعم وما زال المالك يدعم المستاجر 
9ماهى حقوق المستاجرفى القانون وهل حقوق المواطن الدستوريه فى حق السكن تقع على المواطن المالك ام على الدوله
وهل الدستور ميز فى حق السكن المواطن المستاجر عن المواطن المالك

بقلم الاستاذ :Saied Header
https://www.facebook.com/saied.header