احتجاز اكثر من مسكن : احكام نقض بشأن المادة 22/ 2 ق 136 لسنة 1981
تعطى اولوية فى تاجير الوحدات السكنية التى تقيمها الدولة او المحافظات او
الهيئات العامة او شركات القطاع العام لتلبية احتياجات العاملين الذين
انتهت خدمتهم من شاغلى المساكن التابعة للحكومة ووحدات الحكم المحلى
والهيئات العامة وشركات القطاع العام وكذلك ملاك العقارات واقاربهم حتى
الدرجة الثانية فى المحافظة التى يؤجرون بها وحدات العقار المملوك لهم
للغير , وتوزع هذه الوحدات بينهم وفقا للاولويات التى صدر بها قرار من
المحافظ المختص .
واذا اقام المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ
لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستاجره او توفير
مكان ملائم لمالكه او احد اقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى اقامه
بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه .
احكام النقض الموجز:
أعمال نص المادة 22/ 2 ق 136 لسنة 1981 . منا طه . إقامة المستأجر بعد
العمل بأحكامه مبنى ابتداء أو استكمل بناءه يتكون من اكثر ثلاث وحدات
سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل
القاعدة:
النص فى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981، يدل
على ان مناط أعمال حكم هذا النص أن يكون المستأجر قد انشا المبنى ابتداء
أو استكمال بناءه على ان يشتمل على ان يشتمل على اكثر من ثلاث وحدات سكنية
تامة البناء وصالحة لللانتفاع بها بعد 31 / 7 / 1981 تاريخ العمل بالقانون
136 لسنة 1981 ومعدة للإقامة فيها بالفعل ولا ينصرف هذا النص الى الوحدات
المستعملة فى غير أغراض السكنى ولا ألى ماتمكله المستأجر بطريق الشراء أو
الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية دون أن يسهم فى أقامته .
( المادة 22 من القانون 136 لسن 1981 )
( الطعن رقم 8717 لسنة 66 ق جلسة 1 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1383 )
الموجز:
اقامة المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية . اثره
. تخييره .بين اخلاء العين المؤجرة له او توفير وحدة سكنية ملائمة للمالك
اولاحد اقاربه فى المبنى الذى اقامه . م 22 /2 ق 136 لسنة 1981 . امتناع
المستاجر عن اعماله حقه فى التخيير . للقاضى ان يقوم بتعيين محل الالتزام
. م 276 / 1 مدنى .اسقاط حقه فى التخيير بتاجيره وحدات المبنى اوبيعها
للغير اثره . وجوب الحكم باخلائه .
القاعدة:
النص فى المادة 22 /2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشان بعض الاحكام
الخاصة بتاجير الاماكن - يدل على ان المشرع انشا فى ذمة مستاجر الوحدة
السكنية الذى اقام مبنى مملوكا له تزيد وحداته السكنية الصالحة للانتفاع
عن ثلاث وحدات التزاما تخييريا بين محلين احدهما اخلاء العين المؤجرة له
والثانى هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين اولاحد اقاربه حتى الدرجة
الثانية فى المبنى الذى اقامه مطلقا للمستاجر الحق فى اختيار احد هذين
المحلين ولاتبرا ذمته براءة تامة الااذا ادى احد المحلين للمالك المؤجر له
فاذا امتنع عن اعمال حقه فى اختيار فى الخيار تولى القاضى تعيين محل
التزام وفقا لنص المادة 276 / 1 من القانون المدنى ، وان اسقط حقه فبادر
بتاجير وحدات هذا المبنى اوباعها للغير او تصرف فيها باى وجه من التصرفات
انقلب هذا الالتزام التخييرى الى التزام بسيط له محل واحد هو اخلاء العين
العين المؤجرة فلا يبقى سوى القضاء باخلائه منها .
( المادتان 22 ق 136 لسنة 1981 و 276 مدنى )
( الطعن رقم 4870 لسنة 64 ق جلسة 26 / 2 / 1996 س 47 ج 1 ص 365 )
الموجز:
إقامة المستأجر مبني مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية في
تاريخ لاحق لاسئجاره 0 تخييره بين إخلاء سكنه الذي يستأجره أو توفير مكان
ملائم للمالك أو لاحد أقاربه حتي الدرجة الثانية في المبني الذي أقامه بما
لا يجاوز مثلي أجره الوحدة التي يستأجرها . م 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 . لا
محل لتخصيص النص أو تقييده بالملكية المفرزه دون الشائعة علة ذلك .
القاعدة:
النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن
بعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن - يدل علي أن المشرع قصد من هذا
الحكم المستحدث الموازنه بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر إذا ما أصبح
الاخير من طبقة الملاك بأن أقام مبني مملوكا له يزيد علي ثلاث وحدات إذ أن
المستأجر المالك أصبح في غني عن الحماية التي قررها المشرع للمستأجرين
عامة عن طريق الامتداد القانوني لعقود الايجار إذ في إستطاعته نقل سكنه
الي المبني الجديد الذي يملكه أو يوفر مكانا ملائما لمالك العين المؤجر له
في المبني الجديد بما لا يجاوز مثلي الاجرة المستحقة عليه والقول بغير ذلك
يؤدي إلي إثراء طائفه من الملاك علي غيرهم بغير مبرر ويعد ذلك مجافاة لروح
العدالة وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق وإذ كان النص المتقدم ورد عاما
مطلقا بشأن الملكية فلا محل لتخصيصه أو تقييده بالملكية المفرزه دون
الشائعة إذ أن في تلك إستحداث لحكم مغاير لم يأت به المشرع وخروج علي قصد
الشارع من إصداره والغرض الذي رمي إليه ولا يغير من ذلك ما ورد بالمواد من
825 إلي 828 من القانون المدني إذ أن المالك علي الشيوع له حق الملكية
والتصرف والثمار بالنسبة لحصته .
( المواد 22 ق 136 لسنة 1981 ،825 ،826 ،827 ، 828 مدني )
( الطعن رقم 2788 لسنة 60 ق جلسة 28-12-1994 س 45 ج 2 ص 1727 )
الموجز:
نص المادة 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 . سريان حكمها في حالة تملك المستأجر
البناء مع أخرين . شرطه . أن يكون نصيبه أكثر من ثلاث وحدات سكنية .
القاعدة:
يتعين لانطباق حكم المادة 22 / 2 من القانون رقم 126 لسنة 1981 أن يكون
نصيب المستأجر في البناء المملوك له علي الشيوع مع أخرين أكثر من ثلاث
وحدات سكنية وإذ الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه .يكون قد أعمل صحيح
القانون ويكون النعي علي غير أساس
( المواد 22 ق 136 لسنة 1981 ، 825 ، 826 ، 827 ، 828 مدني )
( الطعن رقم 2788 لسنة 60 ق جلسة 28-12-1994 س 45 ج 2 ص 1727 )
الموجز:
نص المادة 2/22 من القانون 136 لسنة 1981 سريان حكمها على حالات البناء
التى تتم وتكون معدة للسكن فعلآ بعد نفاذه فى 31/7/1981 علة ذلك .
القاعدة:
لما كان القانون رقم 136 لسنة 1981 الصادر فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير
وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخ
31/7/1981 قد نص فى الفقرة الثانية من المادة 22 على أن ( وإذا أقام
المستأجر مبنى مملوكأ له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لا حق لا
ستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان
ملائم لمالكهأو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا
يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه ) يدل على ان
المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر فيه على حالات البناء التى تتم وتكون
وحداته مهده للسكن فعلآ بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير
اللجنة المشتركة من لجنة الاسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة
الشئون الدستورية والتشريعية فى تعقيبة على هذا النص اذ جاء به ( الزمت
ذات المادة المستأجر الذى يقيم مبنى مملوكأ له يتكون من أكثر من ثلاث
وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التى يستأجرها
من المالك أو أن يوفر له أو لآحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنية
ملائمة بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة الى يستأجرها ويؤكد ذلك خلو القانون
136 لسنة 1981 من النص على سريان حكم المادة 22 منه بأثر رجعى ولا يسوغ
القول بأن اشتراط النص بان يكون المبنى الذى أقامة المستاجر – فى تاريخ لا
حق لا ستئجارة يوحى بقصد المشروع فى إعماله بأثر رجعى بأن تكون إحدى
الوحدات على الأقل قد أقيمت وأعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة
1981 إذ أن ذلك يعنى الخروج على الأصل المقرر بأن النص التشريعى لا يسرى
ألا على مايلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا
إلى أن هذا القول فيه مفاجأة للمستأجر بأعمال النص على وحدات أقامها قبل
نفاذ القانون لم يكن فى حسبانه خضوعها أمره فإن استلزام تعدد الوحدات بعد
نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها ما يناسبه ويتفق مع ظروفه
وأحواله العائلية إذا ما رأى التخلى عن سكنه .
(المادة 1 مدنى)
( المادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 3563 لسنة 60 ق – جلسة 27/11/1994 س 45 ص 1497 )
تعليقات
إرسال تعليق