الاخلاء للتاجير من الباطن والتنازل عن الايجار
الاخلاء للتاجير من الباطن والتنازل عن الايجار
☺
طلب الفسخ والإخلاء والحكم به عند التأجير من الباطن أو التنازل عن الأيجار أو ترك العين المؤجرة للغير :
ts hgrhjmj hgr]dl ,hgrhk,k hgl]kdإذا أجر المستأجر من الباطن أو تنازل عن الأيجار او ترك المكان المؤجر للغير دون إذن كتابى صريح من المالك وفى غير الأحوال الجائزة قانوناً , كان للمالك طلب فسخ عقد الإيجار المبرم بينه وبين المستأجر الأصلى وإخلاء المكان المؤجر ممن يشغله .
واذا تعدد الملاك جاز طلب الإخلاء ممن يملك أغلبية الأنصبة سواء أكان واحد منهم أم اكثر من واحد , والا كانت الدعوى مرفوعة من غير كامل الصفة ويحكم بعدم قبولها . كما يجوز رفعها من نائب المالك كوكيله أو الوصى عليه أو الحارس القضائى لأنها تعتبر مرفوعة فى هذه الحالة من المالك طبقاً لأحكام النيابيه .
وترفع دعوى الفسخ والالغاء على المستاجر الاصلى ولا بد من اختصام المستاجر فى هذه الدعوى حتى لو كان ترك العين المؤجره , ويجوز اختصام المستاجر من الباطن او المتنازل له عن الايجار او الغير الذى يشغل العين فى هذه الدعوى , غير انه لا يلزم المالك او المؤجر غير المالك ان يختصم غير المستاجر الاصلى لانه يترتب على فسخ عقد الايجار الاصلى فسخ عقد الايجار من البااطن كما ان التنازل عن الايجار يعتبر غير نافذ فى حق المؤجر فى هذه الحاله وبالتالى تعتبر يد المتنازل عن الايجار يعتبر غير نافذ فى حق المؤجر فى هذه الحاله وبالتالى تعتبر يد المتنازل اليه على العين وكذلك يد الغير الذى ترك له المستاجر العين يد غاصب بلا سند , وبهذا فان الحكم الصادر فى هذه الدعوى يجوز تنقيذه على المستاجر من الباطن او المتنازل له عن الايجار او من تركت له العين ليشغله حتى لو لم يختصم احد من هؤلاء فى الدعوى .
اختصاص
ترفع دعوى الإخلاء إلى المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها موطن المدعى عليه ، باعتبارها دعوى غير مقدرة القيمة ،وذلك فى فترة الإمتداد القانونى للإيجار وطبقا للقواعد العامة ،وبالإجراءات العادية المنصوص عليها فى قانون المرافعات لرفع الدعاوى .ولا يلزم أن يسبق رفع هذه الدعوى أى تنبيه على المستأجر بالإخلاء،وإذا حدث هذا التنبيه فلا يلزم الإنتظار أية مدة بعده ،إذ يجوز رفع الدعوى بمجرد وقوع التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار أو ترك المكان المؤجر للغير حتى قبل انتهاء مدته الإيجار كما يجوز رفعها حتى إذا أزال المستأجر الأصلى هذه المخالفة وعاد إلى مخالفة العين نفسه .
ولما كان قانون إيجار الأماكن قد جعل التأجير من الباطن والتنازل عن الإيجار وترك العين المؤجره فى منزلة واحدة فهى تشكل طلبا واحدا فى مفهوم المادة 235/1 مرافعات، وبالتالى يجوز للمالك الذى يستند إلى إحداها أن يعدل سبب الدعوى إلى غيره منها ولو أمام محكمة الاستئناف ، فإذا طلب الإخلاء مثلا للتنازل عن الإيجار جاز أن يعدل سبب الدعوى بطلب الإخلاء لترك العين مثلا. غير أن على المحكمة أن تلتزم بسبب الدعوى المرفوعة عنه الدعوى اخلاء ، فإذا رفعت الدعوى بطلب الإخلاء للتأجير من الباطن فليس للمحكمة أن تقضى بالإخلاء لترك المستأجر العين المؤجره أو لتنازله عنها للغير.ويقع على المدعى عبء إثبات السبب الذى يطلب من أجله إخلاء العين المؤجره طبقا للقواعد العامة.والأصل أن يكون المكان المؤجر مقصورا على المستأجر وتابعيه،فإذا ادعى المؤجر خلاف هذا الأصل كان عليه عبء إثباته ويكفيه "أن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه فى المكان المؤجر طبقا لأحكام عقد الإيجار أو القانون لينتقل بذلك عبء اثبات العكس إلى عاتق المستأجر بوصفه مدعيا خلاف الأصل ليثبت أن وجود ذلك الغير يستند إلى سبب قانونى يبرر ذلك"وإلا حكم عليه بالإخلاء.
والعبرة بحقيقة الواقعة والتكييف الصحيح لها،لا بما يسبغه عليها المتعاقدان من أوصاف.
...........
ويذهب بعض الفقهاء الى ان المحكمة لا تملك سلطة تقديرية فى الحكم بالفسخ والاخلاء متى ثبت لها ان المستأجر أجر من الباطن أو تنازل عن الأيجار او ترك المكان المؤجر للغير بغير اذن كتابى صريح من المالك , وذلك على أساس ان قانون ايجار الأماكن شدد على المستأجر فى حظر التأجير من الباطن والتنازل عن الأيجا ر مقابل المزايا التى كلفها له , وقد صرحت المذكرة الأيضاحية للمرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 بذلك , وهذا المرسوم بقانون مصدر تاريخى لهذا الحكم الذى ورد فى قوانين ايجار الأماكن اللاحقه . لكن أن للمحكمة سلطة تقدريرة فى الحكم بالفسخ فى هذه الحالة , على أساس ما سبق أن ذكرنا ه من أن الماده 18 من القانون 136 لسنة 1981 أجازت للمؤجر طلب الأخلاء ولم يرد بها ما يقيد سلطة المحكمة التقديرية فى الحكم بالفسخ ولا يعنى الأبقاء على سلطة المحكمة التقديرية ان تكون لها سلطة مطلقة بل يعنى ذلك ان تكون رسالة القاضى مكمله لرسالة واضع القانون وتقدر ظروف الدعوى وتزن الأمور فيها بما يجعل أكثر عدالة وقد تقدم أن واضع القانون حظر التأجير من الباطن والتنازل والترك وأجاز للمؤجر طلب الأخلاء فى هذه الحالة لحكمة وهى أن المستأجر وقد انتفت حاجته للمكان المؤجر فى ظروف أزمة للأسكان فلا محل لأن يبقى فيه لضرورة وبالتالى حيث يثبت للمحكمة انتفاء حاجة المستأجر للمكان المؤجر فأن العداله تقضى الحكم بأخلاء المستأجر حتى لو لم يصب المؤجر ضرر من التأجير من الباطن او التنازل او الترك ومن باب اولى اذا اصاب المؤجر ضرر حتى لو كان المستأجر فى حاجه إلى العين لأن حظر التأجير من الباطن أصبح هو الأصل اما حيث يثبت أن المستأجر فى حاجة الى عين وقد زال المخالفة ولم يصب المؤجر ضرر من وقوعها فأن للمحكمة بعد تقدير كافة ظروف الدعوى ان ترفض الحكم بالفسخ
وأذا قضت المحكمة بالفسخ والأخلاء فليس هناك ما يمنع من أن تمنح المستأجر مهلة لتنفيذ حكم الأخلاء عملاً بالمادة 346/2 مدنى .
ويجوز الطعن فى الحكم الصادر فى هذه الدعوى طبقاً لقواعد قانون المرافعات .
******
استثناء بيع الجدك : جواز التنازل عن الأيجار مع بيع المحل التجارى والمصنع :
عرفنا ان القانون المدنى يجيز التنازل عن الايجار ما لم يوجد شرط يمنع ذلك لكنه عاد فنص فى المادة594/2 مدنى على أنه :
ومع اذا كان الأمر خاصة بايجار عقار انشئ به مصنع او متجر واقتضت الضرورة ان يبيع المستأجر هذا المصنع او المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجودالشرط المانع ان تقضى بابقاء الأيجا ر اذا قدم المشترى ضماناَ كافيا ولم يلحق من ذلك ضرر محقق وبيع المتجر او المصنع يطلق عليه بيع الجدك وقد اجازت المادة 594/2 مدنى سالفة الذكر التنازل عن الايجار عند بيع الجدك ولو كان هناك شرط مانع من هذا التنازل باستثناء من القواعد العامه بهدف تسهيل بيع المحال التجارية والمصانع بترغيب الغير فى شرائها عند اضطرار المستأجر لذلك وقد استقر الفقه والقضاء فى ظل قوانين ايجار الاماكن على العمل بهذا الحكم رغم ورود حظر التنازل عن الايجار فيها بغير اذن كتابى صريح من المالك .
ويشترط لأعمال هذا الحكم الشروط الآتيه :
الشرط الأول : - ان يبيع المستأجر محل التجارى او مصنعه الذى يمارس به نشاطاً تجاريا فى عقار يستأجره
فيجب ان يكون بيع يقع على محل تجارى او مصنع يمارس به المستأجر نشاطاً تجاريا وفقاً لنظرية الأعمال التجارية .
وتقتضى العدالة ان يكون النشاط التجارى الذى يمارسه المستأجر فى المحل التجارى او المصنع متفقاً عليه صراحة او ضمنيا بينه وبين المؤجر حتى يفيد من حكم المادة 594/2 مدنى اما اذا اتفقنا على استعمال العين فى نشاط غير تجارى فخالف المستأجر هذا الاتفاق واستعملها فى نشاط تجارى فلا يصح ان يتخذ هذا الاتفاق واستعالها فى نشاط تجارى فلا يصح ان يتخذ من هذه المخالفة سبيلاً لمخالفة اخرى وهى التنازل عن الايجار رغم وجود شرط مانع بل يجب ان يرد عليه مسماه .
والمحل التجارى او المصنع يشمل جميع عناصره المعروفه فى فقه قانون التجارى كما يشمل مقومات مادية ومعنوية ويتوقف تحديد العناصر التى لا غنى عنها لوجود المحل التجارى على نوع التجارة التى يزاولها المحل على ان المقومات المعنويه هى اهم عناصره ومن هذه العناصر عنصر رئيسى لا غنى عن توافره لوجودالمحل التجارى ولا يختلف باختلاف نوع التجاره هو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعه والتجاريه فاذا انتفى هذا العنصر انتفت فكرة المتجر .
ويجب ان تتوافر صفة المتجر فى المحل المبيع وقت بيعه لافى اى وقت آخر .
ويجب ان يكون المتجر مملوكا للمستأجر , ويقع فى عقار مملوك لشخص آخر . لكن لا يلزم أن يكون المستأجر هو الذى انشأ المتجر فى هذا العقار فقد يتملكه ممن أنشأه بسبب من أسباب كسب ملكيته .
وبيع المتجر يتم بين مالكه المستأجر وبين المشترى وفقا للقواعد العامه , ولا يلزم ان يذكر فى هذا البيع مشتملات المتجر المعنويه والماديه وقيمة كل منها على حدة , ويكفى أن يذكر فيه بيع المحل بمحتوياته أو بمشتملاته . كما يمكن الاكتفاء بكتابة بعض العناصر المادية والمعنوية التى توائم طبيعة نشاط المتجر, واذا خلا عقد البيع من تحديد العناصر التى يتضمنها بيع المتجر تولت المحكمة تحديدها مراعية فى ذلك ما يلزم للانتفاع بالمحل بشرط ان تشمل تلك العناصر حق الاتصال بالعملاء والسمعه التجارية .
ويجب ان يكون شراء المتجر بقصد ممارسة ذات النشاط الذى كان يزاوله بائع المتجر لأن البيع يرد على المتجر ويلزم فى المتجر توافر العنصر المعنوى الخاص بالاتصال بالعملاء ولا يتصور توافر هذا العنصر اذا تم البيع بقصد ممارسة نشاط اخر يتطلب عملاء اخرين والا كان التصرف مجرد تنازل عن الأيجار لا بيع للمتجر على أنه يجوز لمشترى المتجر ان يضيف نشاطاً اخر فى المتجر الى النشاط الذى كان يزاوله بائع المتجر .
وتكييف بيع المتجر على النحو السابق مسألة قانونية تخضع لرقابة محكمة النقض والعبرة بحقيقة التصرف وعناصر المتجر لا بالوصف الذى يضيفه المتعاقدين عليه .
الشرط الثانى : ان يلجأ المستأجر الى بيع المحل التجارى لضرورة ولم يضع القانون المدنى ضابطاً يستهدى به فى تحديدالضرورة الملجأه لبيع المتجر او المصنع .
واذا توافرت الشروط السابقه رغم وجود شرط يمنع التنازل عن الايجار جاز للمشترى المتنازل له ان يطالب المؤجر باقرار هذا التنازل حتى يكون نافذا فى حقه فاذا رفض المؤجر ذلك كان المستأجر ان يطلب من المحكمة اقرار هذا التنازل فالمحكمة المختصة هى المحكمة الأبتدائية باعتبار ان هذه الدعوى غير مقدرة القيمة وللمستأجر ان يتمسلك بنص المادة 494/2 مدنى فى صورة دفع اذا رفعت عليه دعوى اخلاء او طرد بزعم مخالفته حظر التنازل عن الايجار .
وبيع المتجر الذى يتم وفق احكام الماده 594 /2 مدنى ينتقل به عقد الايجار الى المشترى محملاً بما قد يشوبه من أسباب الفسخ أو البطلان بحيث اذا فسخ عقد الايجار او ابطل تعين اخلاء العين المؤجرة او طرد شاغلها منها بحسب الأحوال لشغله اياها بلا سند اما اذا كان عقد الايجار صحيحا فان عقد بيع المتجر ينقل معه حقوق المستأجر والتزاماته الناشئة عن عقد الايجار عن المشترى بحيث يكون للمؤجر مطالبته بالأجره وبسائر التزامات هذا العقد كما يتقيد المشترى بنوع الأنتفاع المسموح به فى العقد .
القانون 136 لسنة 1981 يجعل للمالك الاولوية فى شراء المتجر او المصنع او الحصول على 50% من ثمن البيع .
استحدث قانون 136 لسنة 1981 حكم المادة 20 منه التى تنص على انه يحق للمالك عند قيام المستأجر فى الحالات التى يجوز له فيها بيع المتجر او المصنع او التنازل عن حق الانتفاع بالوحده السكنية او المؤجره لغير اغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع او مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التى بالعين وعلى المستأجر قبل ابرام الاتفاق اعلان المالك . على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق فى الشراء إذا أبدى رغبته فى ذلك وأودع الثمن مخصوما منه نسبة ال50% المشار إليها خزانة المحمكة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار إيداعا مشروطا بالتنازل عن عقد الإيجا وتسلم العين ، وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان. وبانقضاء ذلك الأجل يجز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع إلتزام المشترى بأن يؤدى للمالك مباشرة نسبة ال50% المشار إليها .
بمقتضى الحكم السابق أن المستأجر لا يجوز له بيع محله التجارى أو مصنعه إلا بعد إعلان المالك بذلك على يد محضر ومرور شهر من تاريخ الإعلان ليبدى فيه المالك رغبته فى الإعلان أو يسكت عن الرد ، ويقع باطلا كل بيع الجدك يتم بالمخالفة لهذا الحكم "م25 قانون 136 لسنة 1981"
ويجب أن يتضمن الإعلان الموجه من المستأجر إلى المالك الثمن المعروض إذا كان هناك ثمن مع بيان قيمة المنقولات التى بالعين المؤجره ويشملها البيع حتى يتمكن المالك من إيداع 50% من ثمن البيع بعد خصم قيمة المنقولات إذا رغب فى الشراء كما يذكرنا بالإعلان إسم الراغب فى الشراء ليأكد المالك من جدية التصرف.
ويجب أن يتم إعلان المالك على يد محضر وإلا كان باطلا كما يجب أن يستوفى ما تتطلبه قواعد الرافعات فى أوراق المحضرين من بيانات .
ويجب إعلان المالك قبل إبرام الإتفاق على بيع الجدك لغيره سواء أكان المالك ممن يباشر النشاط الذى يزاوله المستأجر فى المحل التجارى أو المصنع أولم يكن يزاوله فإذا كان المالك ممن يستطيع أن يباشر النشاط الذى يباشره المستأجر فى المحل التجارى أو المصنع كان بالخيار يسن شراء المحل التجارى بمبلغ يوازى 50% من الثمن المعروض بعد خصم قيمة المنقولات الموجودة بالعين وبين الحصول على هذا المبلغ. فإذا رغب هذا المالك فى شراء المحل التجارى أو المصنع كانت له الأولوية فى ذلك بالشروط الأتية: (أ) أن يبدى رغبته فى ذلك فى أى وسيلة يخطر بها المستأجر.(ب) وأن يودع 50% من الثمن المعروض بعد خصم قيمة المنقولات التى بالعين حسبما ورد فى إعلان المستأجر له ، على أن يتم الإداع بخزينة المحكمة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار المؤجر واذا رأى المالك ان الثمن المعروض أكثر من الثمن الحقيقى كان عليه أن يودع 50% المشار إليهما ، على أن ينازع فى حقيقة الثمن أمام المحكمة المختصه كما يجب أن يكون الإيداع مشروطا بتنازل المستأجر عن عقد الإيجار وتسليم العين.(ج) ويجب أن يتم كلا من ابداء الرغبة من المالك والإيداع سالف الذكر خلال شهر من تاريخ وصول الإعلان إليه.
ويعتبر إعلان المستأجر للمالك بمثابة إيجاب ببيع المتجر أو المصنع ويعتبر إبداء المالك رغبته فى الشراء مع ايداعه 50% المشار إليها فى الميعاد بمثابة قبول ينعقد به بيع المتجر أو المصنع للمالك،بحيث إذا تصرف المستأجر لغيره فيه كان تصرفه باطلا (م25 قانون 136 لسنة 1981)
وفى الحاله التى يبطل فيها بيع المستأجر الجدك لغير المالك ،يعتبر المشترى لغير المالك حائزا للعين لا سند له فيجوز للمالك أن يطلب من محكمة الموضوع إخلاءه من العين المؤجره أو يطلب من القضاء المستعجل طرده منها مع مراعاة قواعد وشروط الاختصاص وفقا لأحكام قانون المرافعات
وفى الحالات التى يصح فيها بيع المستأجر الجدك ينتقل عقد الإيجار إلى المشترى محملا بما قد يشوبه من أسباب الفسخ أو البطلان وإذا كان هذا العقد صحيحا انتقلت حقوق المستأجر وإلتزاماته الناشئة عن هذا العقد إلى المشترى بحيث يكون للمؤجر مطالبته بالإجره وبسائر التزامات هذا العقد.
***\
القانون 136 لسنة 1981 يجعل للمالك الحق فى الحصول على 50% من مقابل تنازل المستأجر عن الإيجار فى الحالات التى يجوز له فيها هذا التنازل:
يؤخذ من نص المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 سالفة الذكر إنه فى الحالات كالتى يجوز فيها للمستأجر التنازل عن إيجار الوحدة المؤخره له لغرض السكنى أو لغير غرض السكنى، فإن هذا التنازل لا يتم إلا بعد إعلان المالك بذلك على يد محضر ومرور شهر من تاريخ الإعلان ليبدى فيه المالك رغبته فى الإعلان أو يسكت عن الرد ، وإلا كان التنازل باطلا (م25 قانون136 لسنة1981).
ويتضمن إعلان المستأجر للمالك إسم من يرغب المستأجر ف التنازل له مقابل التنازل المعروض عليه إن كان هناك مقابل ، ومع بيان قيمة المنقولات الموجودة بالعين المؤجره ويسلمها هذا التنازل . وللمالك أولوية الإنتفاع بالعين المؤجره إذا أبدى رغبته فى ذلك بأى وسيلة يخطر بها المستأجر وأودع 50% من مقابل التنازل المعروض بعد خصم قيمة المقولات التى بالعين ، وذلك كله خلال شهر من تاريخ وصول إلا أن المستأجر له ، فإذا انقضى هذا الأجل دون أن يبدى المالك رغبته فى الانتفاع بالعين المؤجره أو يودع المبلغ المشار إليه ،جاز للمستأجر أن يتنازل عن إيجار الوحدة المؤجره له للسكنى أو لغير غرض السكنى، لمن يتفق معه على هذا التنازل ،ويلتزم المتنازل إليه عند إذن بأن يؤدى للمالك مباشرة 50% من المقابل التنازل بعد خصم قيمة المنقولات الموجودة بالعين ، وذلك كله على التفصيل السالف ذكره فى البند السابق الخاص بأولوية المالك فى شراء المتجر أو المصنع أو الحصول على 50%من ثمن البيع .
وإذا كان التنازل سيتم بلا مقابل ، كان المالك أن يبدى رغبته فى الانتفاع المؤجرة دون أن يلزم بدفع أى مقابل،على أن يتم إبداء الرغبة خلال شهر من تاريخ وصول إعلان المستأجر له،وألا كان للمستأجر بعد مضى هذا الشهر أن يتنازل عن الإيجار لغيره دون أن يلزم المتنازل أليه دفه أى مقابل للمالك
******
حكم التنازل عن الأيجار اللاحق على سريان القانون رقم 4 لسنة 1996
رأينا فيما سلف أن قوانين إيجار الأماكن تحظر كل من التـأجير من الباطن والنزول عن الإيجار بدون إذن كتابى صريح من المؤجر , ولكن المشرع استثنى من هذا المنع بعض الحالات , وأشرنا إلى أن التنازل عن الإيجار هو عبارة عن اتفاق يقصد به نقل حقوق والتزامات المستأجر قبل المؤجر الناشئة عن عقد الإيجار إلى المتنازل له , فهو يتضمن حوالة حق بالنسبة إلى حقوق المستأجر وحوالة دين بالنسبة إلى التزاماته , وتنشأ علاقة مباشرة بين المؤجر والمتنازل له عن الإيجار بنفس شروط العقد الأصلى المبرم فى تاريخ سابق على العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 . فإذا تم التنازل عن الإيجار فى الحالات وبالشروظ المقررة قانونا أو بمقتضى العقد ذاته , فى تاريخ لاحق على سريان القانون الجديد فلا يسرى عليه أحكام القانون المدنى فى شأن تأجير الأماكن أعمالاً للمادة الأولى من هذا القانون , وإنما يظل التنازل عن الأيجار خاضعاً لقوانين أيجار الأماكن الذى أبرم فى ظلها عقد الإيجار الأصلى المتنازل عنه دون غيرها من أحكام القانون المدنى ولو تم التنازل عنه بعد العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 .
****
لقاعدة:
النص فى المادتين 20 ، 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الاماكن ـ الواردة فى البند الخامس منه ـ يدل على أن المشرع استحدث حلا عادلا عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلا نافذاً فى حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة وهو مانص عليه صراحة فى عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله - فى شأن تحقيق التوازن فى العلاقات الايجارية - فأعطى للمالك الحق فى أن يقتسم مع المستأجر الأصلى قيمة ما يجنيه هذا الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها فى الحالات التى يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضا الحق فى شراء العين اذا أبدى رغبته فى ذلك وأودع نصف الثمن الذى اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة مخصوما منه قيمة ما بها من منقولات ايداعا مشروطا بالتنازل للمالك عن عقد الايجار وتسليم العين إليه على أن يقوم بابداء رغبته فى ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين مما مقتضاه أنه متى اتبع المالك هذه الاجراءات غير متجاوز الميعاد الذى حدده القانون فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له ويظل الميعاد مفتوحا للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذى رسمه القانون باعلان على يد محضر ولا يكفى مجرد إعلانه بحصول البيع لعدم تحقق الغرض من الاعلان الذى هدف إليه المشرع وهو تمكين المالك من إبداء الرغبة وإيداع نصف الثمن خزانة المحكمة ولا يجوز للمستأجر دفع دعواه بأحقيته فى الشراء استنادا إلى عدم قيامه باخطاره بمقدار الثمن قبل اتمام البيع ذلك أن هذا الاجراء مقرر لمصلحة المالك الخاصة حتى يتمكن من استعمال حقه المشروع فى شراء العين ولا يتعلق هذا الاجراء بالنظام العام الذى يرمى إلى حماية المصلحة العليا للمجتمع ولذلك فإنه يحق للمالك التنازل عنه بحيث إذا ما علم بمقدار الثمن الذى تم به البيع ايا كانت وسيلته فى ذلك قبل أن يخطره به المستأجر بوجه رسمى فلا يحول عدم إعلانه دون حقه فى المبادرة بابداء رغبته فى الشراء وايداع الثمن خزانة المحكمة المختصة غير مقيد بميعاد معين طالما أن الميعاد المنصوص عليه قانونا لم يكن قد بدأ فى السريان ـ كما لا يحول دون حقه فى شراء العين ما وضعه المشرع من جزاء لبطلان تصرف المستأجر بطلانا مطلقا متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون ذلك أن حق المالك فى الشراء ينشأ قبل اتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير إذ يلزم المستأجر وفقا لصريح النص باخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل ابرام البيع مما مفاده أن حقه فى شراء العين منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذى قد يتم بين طرفيه والذى صرح المشرع ببطلانه بطلانا مطلقا ولا يعد شراء المالك للعين حلولا من جانبه محل المتعاقد الآخر الذى اشترى العين يؤكد ذلك أن المالك لا يشترى العين المؤجرة التى بيعت للغير بما قد تشتمل عليه من منقولات مادية أو معنوية إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند ايداع المالك نسبة 50% من الثمن المعروض على المستأجر أى أن المحل الذى ينصب عليه شراء المالك هو العين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع بالجدك بل أن النص على بطلان هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيداً لحق المالك فى الشراء بعد أن أضحى العقد الذى أبرمه المستأجر باطلا لا ينتج ثمة أثر قانونى .
( المادتان 20 ،25 ق 36 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2717 لسنة 61 ق جلسة1992/5/20 س43 ج 1 ص 705 )
**********
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص المادة 20 من القانون رقنم 136 لسنة 1981 يدل على ان المشرع قد خول للمالك الحق فى أن يقتسم مع المستأجر الأصلى قيمة ما يجنيه هذا الأخير من التصرف ببيع الجدك أو التنازل عن الإيجار وأن يتقاضى نسبة 50 % من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة ما قد يوجد بالعين من منقولات شملها التصرف وأوجب على المستأجر إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ورتب على مخالفة هذا الإجراء جزاء البطلان المنصوص عليه فى المادة 25 من هذا القانون فيبطل البيع أو التنازل الذى تم وإعتباره كأن لم يكن مع إعادة الحال إلى ما يتفق وأحكام القانون بما مؤداه أن يعود أطراف النزاع المالك والمستأجر الأصلى والمشترى أو المتنازل له عن الإجارة إلى المركز القانونى الذى كان عليه كل منهم قبل إبرام هذا التصرف المخالف فيبقى عقد المستأجر الأصلى قائماً منتجاً لآثاره بين عاقديه ولا يلحق البطلان سوى عقد البيع أو التنازل الذى تم بين المستأجر الأصلى والمشترى أو المتنازل إليه ويلتزم الأخير وحده بإخلاء العين كأثر من آثار إبطال التنازل وزوال السبب القانونى لوضع يده عليها .
( الطعن رقم 2459 لسنة 63 ق جلسة 1997/2/20 س 48 ج 1 ص 304 )
تعليقات
إرسال تعليق